本周二
2020-03-12 06:16
来源:未知
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还有一种则是占据稀有地段的市中心大户型房源。因为限购背景下,该类房源因为总价高,购买者多为限购对象也一直面临销售不畅的局面。

何谓在建工程抵押?百度搜索显示,在建工程抵押,指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

但如果单幢楼有多套甚至整幢被限制,那么这种限制多数情况是被抵押了。

“我们确实刚刚办理了在建工程抵押。”钱江新城某写字楼开发商告诉记者。据悉,该写字楼2011年10月份便已开盘。截至本周二,703套纳入预销售房源只售出42套。“本来,项目进行到这个阶段,应该靠销售回款补偿项目建设所需资金的。可是,由于高层不愿降价,销售并不理想。所以索性将整个在建工程抵押给银行,融资以解决资金饥渴。”

记者发现,这7个典型样本有个共同点,那就是没有及时调整价格来跑量。其实它们地段也都不错,不乏钱江新城、市中心的楼盘,但正因为其销售价格普遍高于周边楼盘,跑量不成功,所以才靠抵押缓和紧张的资金链。

事实上,这批在建工程抵押的楼盘恰好都是前期销售不畅的。“我们将开发贷款还清后,再申请在建工程抵押贷款。一般来说,在建工程抵押贷款额为项目已投资资金评估值的60%左右,在额度上远大于开发贷款。”一位开发商介绍说。

一位在建工程抵押楼盘的开发商坦言,之所以承担高额的财务成本靠抵押去融资,是因为不愿降价。虽然目前销售比较难,但与其降价还不如扛过这一段时间,他觉得,毕竟产品还是稀缺的。

但也有人认为,虽说开发商打着不愿降价的幌子,这些开发商的资金紧张肯定是勿庸置疑的。今年的市场下,降价跑量的开发商资金状况相比上半年有所缓解,但没降价的开发商却不得不依靠贷款渡过资金难关。

一般来说,开发商向银行申请开发贷款的比较多,即将土地证抵押给银行获取项目贷款,而在建工程抵押是下下之策,因为这意味着房子卖不了,回款不畅。

再比如九堡另一沿江住宅楼盘。该楼盘2010年底便已开盘。如今,两年时间过去了,285套房子只售出93套。销售价格也在18000元/平方米。而相邻的一个楼盘前不久已降价跑量,销售价格在14500元/平方米左右。

据其中一个项目的开发商透露,之所以出现大面积限制房源,确实是因为项目办了在建工程抵押。“以前,住宅楼盘是不准办理在建工程抵押的,但现在市场不好,银行有松动。”据悉,这个处于市中心的高端住宅项目已经结顶,今年8月份靠在建工程抵押贷到了6亿元左右的贷款。

而据记者了解,今年以来,在建工程抵押已成为开发贷款之外的另一常见融资渠道。一房产公司相关人士透露,钱江新城某写字楼,两幢楼的所有房源都被限制,因为抵押给银行了。而城西某写字楼也是如此,除一幢对外销售的楼只有2套限制房源外,其他3幢楼大部分房源被限制。开发商的说法是,楼盘实行整幢定向销售,要到交付时才能签约,所以整幢楼都被抵押给银行了。

此外,3个写字楼楼盘也集中了1039套限制房源。钱江新城某写字楼,2010年12月和2012年6月分两批领出预售证,而在今年6月的预售证上,纳入网上预销售房源不过87套,但限制房源却达到了140套。

一个楼盘,只要还没交付,有若干套房源被限制是正常情况。“一般来说,单幢建筑,如果项目预测绘面积超出规划报批面积,超出部分就会被限制。”一位业内人士透露,但这个量不会多,一般单幢楼只有一两套。

比如九堡某住宅楼盘。自去年1月份开盘以来,价格一直维持在17800元/平方米的高位。而自去年底以来,周边楼盘迅速降价,房价已下调到13000~14000元/平方米。该楼盘却没有及时调整价格,销售也非常不乐观,总共989套房子才售出116套,销售率不过12%。

九堡一楼盘,2010年9月领出的预售证。虽说房子卖了已近两年,但剩下部分房源也莫名其妙地被限制起来。本周二,记者登录透明售房网发现,285套纳入网上销售房源,已预售93套,可预售78套,限制房源套数最多,达到了129套。

对在建的住宅楼盘来说,工程抵押更是意味着预售差,资金成本高。

九堡另一楼盘,去年1月以来也领出过4张预售证。但除第一张预售证限制房源较少,只有46套外,其他3张预售证有687套限制房。

市中心某楼盘,2010年3月份就已经开盘。可就在近期,点开该楼盘的预售证,却是一片触目的红色。据统计,该楼盘共有107套房源被限制。

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